Der früher verwendete Begriff des Familienwohnheims ist seit 2009 im Erbschaftsteuerrecht durch das Familienheim ersetzt worden. Das Familienwohnheim nach altem Recht umfasste wegen des Verbots einer Fremdvermietung nur das Einfamilienhaus und die Eigentumswohnung. Ein Familienheim liegt hingegen vor, wenn in einer beliebigen Immobilie eine abgeschlossene Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Zum Beispiel in einem Mietwohnhaus, einer Geschäftsimmobilie oder einem Gebäude, das im Erbbaurecht errichtet worden ist.
Die übertragene Wohnung muss sich in Deutschland oder einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums befinden. Dem EWR gehören neben den Mitgliedstaaten der Europäischen Union die Länder Island, Liechtenstein und Norwegen an.
Das Familienheim muss bis zu der Schenkung beziehungsweise dem Erbfall zu eigenen Wohnzwecken der Eheleute oder Lebenspartner und gegebenenfalls der zur Familie gehörenden Kinder genutzt worden sein. Unschädlich ist eine Mitbenutzung durch Enkelkinder, Eltern oder eine Hausgehilfin.
Wichtig ist: In der Wohnung muss sich der Mittelpunkt des familiären Lebens befinden. Eine Steuerbefreiung ist daher nicht möglich, wenn die Wohnung nur als Ferien- oder Wochenendwohnung genutzt wird. Das gilt auch, wenn es sich um die Zweitwohnung eines Berufspendlers handelt. Ein Arbeitszimmer ist nicht schädlich. Das gilt sogar dann, wenn es an den Arbeitgeber vermietet ist.
Enthält ein Gebäude neben einem begünstigten Familienheim weitere Gebäudeteile, ist nur der Anteil steuerfrei, der auf die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung entfällt. Die Aufteilung erfolgt nach der Wohn- oder Nutzfläche und nicht nach dem Wert.
Eine Besonderheit gilt, wenn der Schenker oder Erblasser aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert war. Das ist insbesondere zu bejahen, wenn die Pflegebedürftigkeit des Schenkers oder Erblassers die Führung eines eigenen Haushalts nicht mehr zulässt. Die Steuervergünstigung geht also beispielsweise dann nicht verloren, wenn der Erblasser zuletzt nicht mehr in der vererbten Wohnung, sondern in einem Pflegeheim gelebt hat. Kein zwingender Grund soll hingegen eine berufliche Versetzung sein.
Zuwendungen unter Lebenden (insbesondere Schenkungen)
Zuwendungen unter Lebenden, also insbesondere Schenkungen, sind begünstigt an Ehegatten und eingetragene Lebenspartner. Anders als bei Erbschaften ist eine Steuerbefreiung aber nicht möglich bei Zuwendungen an Kinder und an Kinder verstorbener Kinder (also für Enkel, wenn das Kind des Schenkers bereits verstorben ist).
Insbesondere fünf Gestaltungen sind bei der Zuwendung eines Familienheims unter Lebenden an den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner von der Schenkungsteuer befreit:
- Die Übertragung des Alleineigentums oder des Miteigentums an einem Grundstück, das einem Ehegatten bereits gehört.
- Der Kauf oder der Bau einer Wohnung aus den Mitteln eines Ehegatten, wenn der andere ohne eigene finanzielle Beteiligung Miteigentümer wird.
- Die mittelbare Grundstückszuwendung. Ein Ehegatte kauft oder baut eine Wohnung von dem Geld, das (ganz oder teilweise) vom anderen, zuwendenden Ehegatten stammt.
- Im Zusammenhang mit dem Bau oder Kauf des Familienheims wurde von einem oder beiden Ehegatten ein Darlehen aufgenommen. Dieses Darlehen wird aus Mitteln des zuwendenden Ehegatten getilgt.
- Nachträgliche Herstellungs- oder Erhaltungsaufwendungen am Familienheim werden aus Mitteln eines Ehegatten beglichen, wenn der andere Ehegatte Eigentümer oder Miteigentümer ist.
Der Güterstand der Ehegatten beziehungsweise der eingetragenen Lebenspartner ist für die Befreiung ohne Bedeutung. Die Auflösung der Ehe oder der Lebenspartnerschaft nach erfolgter Zuwendung ist unschädlich und hat keine negativen Konsequenzen.
Die Befreiung ist wertmäßig nicht begrenzt. Eine Prüfung der Angemessenheit findet ebenfalls nicht statt. Die Steuerbefreiung ist unabhängig von der Größe oder dem Wert des zugewendeten Objekts.
Bei Schenkungen ist der Empfänger der Zuwendung – anders als bei Erbschaften – nicht verpflichtet, das Familienwohnheim anschließend über einen bestimmten Zeitraum zu behalten und selbst zu nutzen. Es besteht – wie die Finanzverwaltung das formuliert – keine Behaltenspflicht. Die spätere Veräußerung oder die Nutzungsänderung ist unbeachtlich. Einzige Einschränkung: Es darf sich nicht um einen Gestaltungsmissbrauch handeln.
Grundsätzlich kann die Steuerbefreiung sogar mehrfach in Anspruch genommen werden. Voraussetzung ist nur, dass das Objekt zum Übertragungszeitpunkt als Familienheim genutzt wird.
Tipp: Die Steuerbefreiung für die Zuwendung des Familienheims zwischen Ehegatten zu Lebzeiten eröffnet die Möglichkeit, dem Ehepartner auch steuerlich nicht privilegiertes Vermögen zuzuwenden. Will ein Ehegatte dem anderen Barvermögen steuerfrei zuwenden, kann er zunächst seinen Anteil am Familienwohnheim schenkungsteuerfrei übertragen und anschließend diesen wieder zurückkaufen. In die Steuerspar-Überlegungen sollten natürlich etwaige Auswirkungen bei den Ertragsteuern ebenso einbezogen werden wie die Vollzugskosten, zum Beispiel die Gebühren für den Notar und die Grundbuchkosten.
Erwerbe von Todes wegen (insbesondere Erbschaften)
Bei Zuwendungen im Todesfall, also bei Erbschaften, ist eine Steuerbefreiung nicht nur bei der Übertragung an den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner möglich, sondern auch an Kinder und an Kinder verstorbener Kinder. Das heißt: für Enkel, wenn das Kind des Erblassers bereits verstorben ist. Begünstigt ist also die Übertragung innerhalb der so genannten Kernfamilie.
Missverständnisse gibt es oft, was die Enkel angeht. Der Erwerb durch Enkelkinder ist grundsätzlich nicht begünstigt. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der eigentlich begünstigte Elternteil zum Zeitpunkt des Erbfalls bereits verstorben ist.
Anders als bei Schenkungen zu Lebzeiten muss bei Erbschaften der Erwerber die geerbte Wohnung unverzüglich selbst bewohnen. Gibt der Erwerber die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren auf, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend.
Der Einzug in ein Familienheim muss im Regelfall innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall erfolgen. Wird erst später in die Wohnung eingezogen, kann aber dennoch eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung vorliegen. Allerdings muss der Erwerber in diesem Fall darlegen und glaubhaft machen, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung der Wohnung für eigene Wohnzwecke entschlossen hat, aus welchen Gründen ein tatsächlicher Einzug in die Wohnung nicht früher möglich war und warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat.
Bei Renovierungsarbeiten und der Beseitigung etwaiger Mängel es obliegt dem Erwerber, diese zeitlich so zu fördern, dass es nicht zu Verzögerungen kommt, die nach der Verkehrsanschauung als unangemessen anzusehen sind. Ein unverhältnismäßiger Aufwand zur zeitlichen Beschleunigung ist jedoch nicht erforderlich. Vielmehr reicht es aus, wenn der Erwerber alle ihm zumutbaren Maßnahmen ergreift.
Eine zeitliche Verzögerung des Einzugs aufgrund von Renovierungsarbeiten ist dem Erwerber nicht anzulasten, wenn er die Arbeiten unverzüglich in Auftrag gibt, die beauftragten Handwerker sie aber aus Gründen, die der Erwerber nicht zu vertreten hat, nicht rechtzeitig ausführen können. Zum Beispiel wegen einer hohen Auftragslage.
Die Steuervergünstigung bleibt erhalten, wenn der Erbe aus objektiv zwingenden Gründen bereits im Zeitpunkt des Erwerbs an der Nutzung des Objekts zu eigenen Wohnzwecken gehindert war. Entfallen diese Hinderungsgründe innerhalb des Zehnjahreszeitraums nach dem Erwerb, ist die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken dann allerdings unverzüglich aufzunehmen.
Ein objektiv zwingender Grund liegt beispielsweise vor, wenn ein Familienheim innerhalb des Zehnjahreszeitraums aufgrund höherer Gewalt (zum Beispiel durch Hochwasser, Starkregen, Unwetter, Sturm, Brand, Explosion) zerstört und seine tatsächliche Selbstnutzung dadurch beendet wird. In diesen Fällen entfällt die Steuerbefreiung nicht rückwirkend.
Der Erwerber ist nicht zum Wiederaufbau des Familienheims verpflichtet, da eine weitere Selbstnutzung der ursprünglich vom Erblasser bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung aufgrund der Zerstörung nicht mehr möglich ist. Die zehnjährige Selbstnutzungsfrist und die damit einhergehende Überwachung enden mit dem Zeitpunkt der Zerstörung des ursprünglichen Familienheims.
Eine zeitweise Unbewohnbarkeit aufgrund höherer Gewalt, zum Beispiel für den Zeitraum einer Sanierung oder aufgrund eines behördlich angeordneten Nutzungsverbots, kann zu einer tatsächlichen Unterbrechung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken führen. Dies ist unschädlich, wenn der Erwerber des Familienheims unverzüglich nach der Wiederherstellung der Bewohnbarkeit des Familienheims die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken wieder aufnimmt und bis zum Ablauf des Zehnjahreszeitraums ausübt. Es liegt dann keine Aufgabe der Selbstnutzung durch längeren Leerstand vor.
Es können aber gesundheitliche Beeinträchtigungen zwingende Gründe darstellen, wenn sie dem Erwerber eine selbständige Haushaltsführung in dem erworbenen Familienheim unmöglich machen.
Die Befreiung entfällt vollständig mit Wirkung für die Vergangenheit, wenn der Erwerber die Selbstnutzung innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums aufgibt, sei es durch einen Verkauf, durch eine Vermietung, einen längeren Leerstand oder eine unentgeltliche Überlassung. Wegen des Fallbeileffekts ist hier größte Vorsicht geboten.
Eine Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn eine so genannte Weitergabeverpflichtung besteht. Also dann, wenn der Erwerber das – grundsätzlich begünstigte – Familienheim auf Grund einer letztwilligen oder rechtsgeschäftlichen Verfügung des Erblassers auf einen Dritten übertragen muss.
Letztwillige Verfügung ist das Testament, rechtsgeschäftliche Verfügung ist zum Beispiel der Erbvertrag. Anwendungsfälle sind insbesondere Sachvermächtnisse und Vorausvermächtnisse, die auf begünstigtes Vermögen gerichtet sind. Eine Steuerbefreiung ist zudem ausgeschlossen bei einem Schenkungsversprechen auf den Todesfall und bei Auflagen des Erblassers, die auf die Weitergabe begünstigten Vermögens gerichtet sind.
Wird ein Familienheim steuerfrei erworben, sind übrigens nachvollziehbarer Weise die mit dem Familienheim in wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden Schulden und Lasten nicht als Nachlassverbindlichkeiten abzugsfähig.
Beim Erwerb von Todes wegen durch Kinder und Enkeln nach Paragraf 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG gibt es eine wichtige Einschränkung. Erbt der Ehegatte oder Lebenspartner, sind alle Familienheime begünstigt, unabhängig von ihrer Größe und ihrem Wert. Die Übertragung bei Kindern und gegebenenfalls bei Enkeln ist hingegen nur steuerfrei, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Abzustellen ist auf die Wohnung des Erblassers.
Beispiel: Zwei Kinder erben je zur Hälfte ein Familienheim im Wert von 600.000 Euro. Die Wohnfläche beträgt 300 Quadratmeter. Begünstigt sind insgesamt nur 200 Quadratmeter. Das entspricht zwei Drittel der Gesamtwohnfläche. Bei jedem Kind sind somit auch nur zwei Drittel dem Grunde nach steuerfrei. Bei einem hälftigen Grundbesitzwert von 300.000 Euro bleiben also je Kind 200.000 Euro steuerfrei. Unter der Voraussetzung, dass das Familienheim jeweils zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.
Tipp: Im Hinblick auf den Übergang eines Familienheims von Todes wegen sollte frühzeitig bedacht werden, wem das Familienheim zugewendet werden soll. Nutzen nicht alle Erben das Familienheim nach dem Erbfall zu eigenen Wohnzwecken, kann das Steuerbefreiungspotential nicht voll ausgeschöpft werden. Hier empfehlen sich klare Zuweisungen durch Vermächtnisse oder Teilungsanordnungen. Derjenige Erbe, der in das Familienheim einziehen möchte, sollte dieses auch in vollem Umfang erhalten, die Geschwister oder weitere Erben sollten andere Nachlassgegenstände bekommen.