Mieter und Vermieter können gemäß Paragraph 556 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) neben der Zahlung von Miete auch die Zahlung von Nebenkosten vereinbaren. Als vereinbart gilt die Zahlung der Nebenkosten zunächst einmal nur dann, wenn die Zahlungsverpflichtung im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt ist. Ist nur von einer Miete die Rede und bleiben etwa die für die Nebenkosten vorgesehenen Stellen im Mietvertrag leer, so gilt im Zweifel eine Warmmiete als vereinbart. Der Mieter wohnt dann sprichwörtlich „all inclusive“, da keine weiteren Kosten auf ihn zukommen.
Dies wird jedoch regelmäßig Seltenheitswert haben. Die Pflicht zur Zahlung von Nebenkosten findet in den allermeisten Fällen Einzug in den Mietvertrag. Zu unterscheiden sind bei der Umlage der Nebenkosten zwei unterschiedliche Möglichkeiten: Die Vorauszahlung und die Pauschale. Daneben kann aber auch eine Vermischung von Vorauszahlung und Pauschale vereinbart werden.
Abrechnung über die Nebenkostenvorauszahlung
Die Nebenkostenvorauszahlung stellt wohl im Gegensatz zur Pauschale die Regel dar.
Der überwiegende Teil der Mietverträge wird diese Möglichkeit enthalten. Bei der Vorauszahlung wird vom Mieter bekanntermaßen monatlich ein gewisser Betrag auf die Nebenkosten gezahlt. Nach dem Ende des Abrechnungszeitraums wird der Vermieter regelmäßig eine Nebenkostenabrechnung für den Mieter erstellen. Hier wird genau aufgeschlüsselt, was an Nebenkosten angefallen ist. Dann wird dieser Betrag mit den geleisteten Vorauszahlungen verrechnet und das Endergebnis präsentiert. Hat der Mieter zu wenig im Voraus gezahlt, sieht er sich einer Nachzahlungsforderung des Vermieters gegenüber. Hat der Mieter zu viel gezahlt, hat er ein Guthaben.
Die Erstellung der Nebenkostenabrechnung ist jedoch naturgemäß mit einem gewissen Aufwand für den Vermieter verbunden. Entweder wird eine Firma mit der Abrechnungserstellung beauftragt, dann ist der Aufwand finanzieller Art, oder der Vermieter legt selbst Hand an und hat somit einen Organisations- beziehungsweise Zeitaufwand. Zuletzt muss der Vermieter ja dann auch korrekt abrechnen, denn der Mieter könnte sich gegen die Abrechnung zur Wehr setzen.
Die Nebenkostenpauschale - einfach und unkompliziert
Aus diesen Gründen wird von den Vermietern mitunter die einfache und unkomplizierte Nebenkostenpauschale vereinbart.
Bei der Pauschale sind mit der Entrichtung eines monatlichen Betrags die Nebenkosten bezahlt. Es kann hier weder vom Vermieter etwas nachgefordert werden, weil die Pauschale nicht ausreicht, noch kann vom Mieter etwas zurückgefordert werden, weil er denkt, er habe beispielsweise wegen einem geringen Verbrauch zu viel gezahlt. Eine Abrechnung über die Nebenkosten gibt es bei einer vereinbarten Pauschale also nicht. Vorsicht ist hier nur geboten, sollte auf das Mietverhältnis die Heizkostenverordnung anwendbar sein. Denn dann sind per Gesetz die Kosten für Heizung und Warmwasser zwingend (auch) nach Verbrauch abzurechnen.
Erhöhung der Nebenkostenpauschale?
Die Pauschale stellt sich für den Mieter auf den ersten Blick wie eine „Inklusivmiete“ dar, die lediglich in zwei Teile aufgespaltet ist, Miete und pauschale Nebenkosten. Der Mieter wähnt sich vermeintlich auf der sicheren Seite. Aber: Auch bei Vereinbarung einer Pauschale kann diese unter gewissen Umständen erhöht werden und ist nicht in Stein gemeißelt. Denn wenn die Nebenkosten steigen, kann der Vermieter gemäß Paragraph 560 Absatz 1 BGB die Pauschale erhöhen.
§ 506 Abs. 1 BGB nennt dabei folgende Voraussetzungen:
- Die Pauschale muss im Mietvertrag ausdrücklich neben der Grundmiete vereinbart worden sein.
- Die Erhöhung muss im Mietvertrag ausdrücklich vorbehalten worden sein.
- Die Erhöhungserklärung muss in Textform erfolgen und die Bezeichnung und Erläuterung des Grundes der Erhöhung enthalten.
Der Vorbehalt muss wie erwähnt in den Mietvertrag aufgenommen worden sein. Er könnte wie folgt lauten:
„Der Vermieter ist unter Beachtung von § 560 BGB berechtigt, die Pauschale anzupassen, sollte sich herausstellen, dass sich vereinbarte Nebenkosten erhöht haben und die Pauschale zur Deckung nicht mehr ausreicht.“
Als Vermieter sollte man daher bei Vereinbarung einer Pauschale unter keinen Umständen den genannten Vorbehalt vergessen, denn die Entwicklung der Nebenkosten kann wohl kaum über Jahre hinweg im Voraus kalkuliert werden. Auch bei Vereinbarung einer Pauschale sollte genau angegeben werden, welche Nebenkostenarten davon erfasst sein sollen. Eine nachträgliche Aufnahme „vergessener“ Positionen ist – wie bei der Vorauszahlung – nur mit Zustimmung des Mieters möglich.
Soweit für eine Nebenkostenposition Vorauszahlung oder Pauschale vereinbart wurde, kann nicht ohne Weiteres zur jeweils anderen Zahlungsart gewechselt werden.
Wenn zum Beispiel für eine Position die Vorauszahlung vereinbart wurde, dann kann der Vermieter nicht einseitig bestimmen, dass nun eine Pauschale zu entrichten ist. Das geht auch nicht nach vorheriger Ankündigung. Eine Ausnahme ist aber auch hier wieder eine Zustimmung des Mieters - einvernehmlich ist dies möglich.
Unter gewissen Umständen jedoch darf der Vermieter gemäß § 556a Absatz 2 BGB die Art der Abrechnung doch einseitig ändern. Das ist der Fall, wenn die Art der Abrechnung, zu der der Vermieter wechseln will, genauer ist, sprich "dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt". Der Vermieter muss den Wechsel vorher ankündigen. Dann bedarf es keiner Zustimmung des Mieters. Schließlich muss bei einem Wechsel der Abrechnungsart für eine Nebenkostenposition zur Vorauszahlung die Pauschale entsprechend gekürzt werden.