Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden auf Eigentümerversammlungen verabschiedet. Diese Beschlüsse werden verbindlich, wenn sie nicht rechtzeitig angefochten werden.
Bei der Anfechtung eines WEG-Beschlusses sind einige wichtige Punkte zu beachten, die notwendig sind, um mit einer Klage Erfolg zu haben. Einige sollen hier aufgezählt werden. Es empfiehlt sich immer, für die Anfechtung eines WEG-Beschlusses einen Rechtsanwalt um Rat zu bitten. Denn nur ein auf diesem Gebiet versierter Fachmann kann eine ausreichende Gewähr dafür bieten, dass keine Aspekte übersehen werden, die zu einem Misserfolg der Klage führen können.
Nicht verbindlich werden selbstverständlich Beschlüsse, die nichtig sind. Ein nichtiger Beschluss entfaltet von vornherein keine Bestandskraft. Er existiert rechtlich gesehen gar nicht. Die Feststellung, dass ein Beschluss nichtig ist, kann auch noch zehn oder 20 Jahre später durch ein Gerichtsurteil erfolgen. Gerade die Unterscheidung zwischen bloßer Fehlerhaftigkeit und Nichtigkeit bezieht sich oft auf Feinheiten, die nur dem Auge eines rechtlichen Experten auffallen. Die Anfechtung eines WEG-Beschlusses aufgrund von Nichtigkeit ist eigentlich überflüssig, jedoch muss zweifelsfrei feststehen, dass der Beschluss auch tatsächlich nichtig ist - dies ist in den meisten Fällen eine höchst diffizile, juristische Streitfrage.
Als Frist für die Anfechtung eines WEG-Beschlusses sieht § 46 des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) einen Monat vor.
Der Anfangspunkt dieser Zeitspanne ist das Datum der Beschlussfassung. Entscheidend für die Einhaltung der Frist ist der Zugang der Klageschrift bei Gericht. Wichtig ist auch die rechtzeitige Zahlung des Gerichtskostenvorschusses, um eine Zustellung der Klageschrift an den Gegner nicht zu verzögern. Bezüglich der Zustellung sollte bei der Anfechtung eines WEG-Beschlusses am besten schon vorab geklärt werden, ob der WEG-Verwalter Vertreter für die Zustellung der Anfechtungsklage sein kann. Nach § 45 Absatz 1 WEG ist dies in der Regel der Fall. Sonst muss die Anfechtung an alle Eigentümer zugestellt werden. Es kann aber auch ein Ersatzzustellungsvertreter bestimmt werden.
Für die Anfechtung eines WEG-Beschlusses ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk sich das Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft befindet. Dies ergibt sich aus § 43 WEG.Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann als solche nicht verklagt werden.
Die Anfechtung eines WEG-Beschlusses muss sich folglich gegen alle übrigen Miteigentümer persönlich richten. Dabei müssen in der Klageschrift jedoch nicht alle Personen aufgezählt werden. Es wird als ausreichend angesehen, wenn bei Gericht eine Liste mit den Eigentümern eingereicht wird. Allerdings ist Voraussetzung, dass diese Liste spätestens dann vorgelegt wird, wenn die mündliche Verhandlung über die Anfechtungsklage endet.
Wenn vom Gericht die Aufforderung kommt, Angaben zu machen, nach denen sich der Streitwert berechnen lässt, sollte dieser Aufforderung binnen einer Woche nachgekommen werden. Nach dem Streitwert bemessen sich die Gerichtskosten für das Verfahren der Anfechtung eines WEG-Beschlusses.
Die Begründung der Anfechtung eines WEG-Beschlusses muss spätestens zwei Monate nach Beschlussfassung erfolgen (§ 46 WEG).
Der Bundesgerichtshof sieht es als ausreichend an, wenn in dieser Frist die „Kernpunkte“ für die Begründung vorliegen. Trotzdem empfiehlt es sich, die einzelnen Punkte für die Gründe der Anfechtung eines WEG-Beschlusses detailliert und umfassend innerhalb dieser Frist vorzutragen.
Es ist eine viel diskutierte Rechtsfrage, wann der WEG-Verwalter zur Anfechtung eines WEG-Beschlusses befugt ist. In einigen Ausnahmefällen ist der Verwalter zur Anfechtung von Beschlüssen berechtigt, die auf einer Eigentümerversammlung gefasst werden. Allgemein wird die Auffassung vertreten, dass ein WEG-Verwalter nicht zu einer Anfechtung eines WEG-Beschlusses berechtigt ist, wenn dieser Beschluss mit der Rechtsstellung des Verwalters nichts zu tun hat. Eine höchstrichterliche Klärung dieser Rechtsfrage steht indessen noch aus.
Es ist jedoch unstreitig und wurde auch vom BGH ausdrücklich festgestellt, dass der WEG-Verwalter das Recht hat, mit einer Anfechtung gegen einen WEG-Beschluss vorzugehen, wenn er durch einen unzulässigen Beschluss von der Eigentümerversammlung abgewählt wurde. Gleiches gilt, wenn der WEG-Verwalter gegen eine gerichtliche Entscheidung vorgehen will, die seine Verwalterstellung für ungültig erklärt hat. Er hat hier ein eigenes Recht zur sofortigen Beschwerde.
Muss ein Verwalter auch fehlerhafte WEG-Beschlüsse ausführen?
Vom Grundsatz her ja. Es wird allerdings in der Literatur diskutiert, ob dem WEG-Verwalter hier nicht die Befugnis zustehen soll, mit einer Anfechtung eines WEG-Beschlusses dafür zu sorgen, dass rechtmäßige Zustände hergestellt werden - auch wenn er selbst durch den Beschluss überhaupt nicht betroffen ist.
Aus all dem wird ersichtlich, dass bei der Anfechtung eines WEG-Beschlusses eine Vielzahl von Formalitäten und Fristen beachtet werden muss. Die Einholung anwaltlichen Rats ist deshalb immer empfehlenswert. Ohne rechtlichen Beistand ist das Risiko groß, dass die Anfechtung eines WEG-Beschlusses aufgrund einer Formalie scheitert. Angesichts regelmäßig hoher Streitwerte ist dies oft mit großen finanziellen Verlusten verbunden.