„So ein Horrorszenario lässt sich vermeiden, wenn man sich über die juristische Bedeutung der Bauabnahme im Klaren ist und ein paar Dinge beachtet“, versichern gestandene Baurechtsexperten.
Vor dem Einzug ins Eigenheim müssen Bauherren manche Hürde nehmen. Eine davon ist die Bauabnahme. Jemand ohne Kenntnisse im Baurecht kann nicht wissen, was sich hinter an sich harmlosen Formulierung „Mit der Bauabnahme übergibt der Bauunternehmer dem Bauherrn die fertige Bauleistung und der Bauherr erkennt die Leistung als vertragsgerecht an.“ verbirgt.
Welche rechtlichen Folgen hat die Bauabnahme?
Für Bauherrn bedeutet die Abnahme ihres Hauses unter anderem, dass
• der Werklohn des Unternehmers wird fällig.
• es findet eine Beweislastumkehr statt. Nach der Abnahme muss der Bauherr das Vorhandensein von Mängeln beweisen; bis zur Abnahme muss der Unternehmer
beweisen, dass seine Arbeit ordnungsgemäss, also mangelfrei ist
• Die Frist für die generell 5-jährige Verjährung von Mängelansprüchen beginnt zu laufen.
• Der Erfüllungsanspruch des Bauherren erlischt; Nach der Abnahme kann der Bauherr bspw. ein vereinbartes, aber nicht montiertes Waschbecken nicht mehr fordern,
sofern das Fehlen nicht im Protokoll beanstandet ist
• Die Gefahr einer Beschädigung/Zerstörung der Bauleistung geht auf den Bauherren über, so dass dem Bauherrn dringend anzuraten ist, das Risiko der Beschädigung
bzw. Zerstörung zu versichern.
"Es ist also wichtig, dass Sie sich als Bauherr von ihrem Bauunternehmer nicht zu einer Abnahme drängen lassen, wenn Sie denken, dass noch zu beseitigende Mängel vorhanden sind" - das jedenfalls raten spezialisierte Rechtsanwälte. Wenn jedoch der Hausbau gut verlaufen ist und Ihr Haus in Ordnung ist, hat der Unternehmer aber auch einen einklagbaren Anspruch auf eine Bauabnahme. Auf der anderen Seite muss der Bauherr spätestens bei der Abnahme eventuelle Mängel entdecken und sich vorbehalten, dass diese noch vom Bauunternehmer behoben werden.
Hohes Risiko ohne Fachkentnisse
Auch wenn die förmliche Abnahme nicht zwangsläufig schriftlich protokolliert werden muss, so wird bei der Bauabnahme eines neu gebauten Hauses meist ein Protokoll gefertigt. Dieses sollte zu Beweiszwecken sowohl vom Bauherrn als auch vom Bauunternehmer unterzeichnet werden.
Vorschlag:
Da mit der Bauabnahme zugleich auch quittiert wird, dass das Werk, also Ihr Haus, vollständig erstellt ist, empfiehlt es sich, zur Abnahme einen Bausachverständigen hinzuzuziehen, dem Sie zuvor den Bauplan und die Baubeschreibung zur Kontrolle ausgehänddigt haben sollten. Ohne entsprechende fachliche Begleitung besteht für Bauherren höchstes Risiko, dass die Abnahme zu seinem Nachteil ausfällt.
Versäumnisse bei der Bauabnahme rächen sich später
Der Spruch „Spreche jetzt oder schweige für immer“ gilt für die Bauabnahme im Besonderen und kann bei Nichtbeachtung fatale Folgen haben. So ist ein unvollständiges Protokoll nur einer der Fallstricke, in die man unbedarft geraten kann. Beispielsweise muss sich der Besteller, also Sie als Bauherr, bei der Abnahme eine eventuell vereinbarte Vertragsstrafe sowie Beseitigungsansprüche für Mängel, die allerdings leicht erkennbar sind oder ihm bekannt waren, ausdrücklich vorbehalten.
All dies ist einem Bausachverständigen natürlich bekannt. Von daher ist es seine Aufgabe, sich vor Bauabnahme über den Vertrag und den vereinbarten Leistungsumfang zu informieren und den Termin in sachlicher Atmosphäre durchzuführen, wobei er aber auch mit Nachdruck auf bestehende Mängel hinweisen und diese protokollieren muss. Zugleich hat er mit dem Bauunternehmer die nächsten Schritte für die abschließende Mängelbeseitigung abzustimmen und, je nach Auftragsumfang, auch die Gewährleistungsfristen zu überwachen.
Praxistipp:
Da die meisten Bauherren im Regelfall nicht über die erforderliche Sachkenntnis verfügen, um eventuell vorhandene Mängel tatsächlich zu erkennen, sollte beim Hausbau, wenn dies nicht schon während der Bauphase der Fall war, in jedem Fall und spätestens bei der Bauabnahme eine unabhängige Qualitätskontrolle durchgeführt werden. Achten Sie bereits bei der Auswahl Ihres Bauunternehmens darauf, dass das problemlos möglich ist. Bei manchen ist die Kontrolle durch einen Baugutachter bereits im Kaufpreis für ein Haus inbegriffen. Ist dies der Fall, so empfiehlt es sich, vertraglich sicherzustellen, dass Sie diesen Baugutachter auch wirklich selbst bestimmen können, denn sonst besteht die Gefahr, dass der Gutachter nicht wirklich neutral arbeitet.
Gutachter haftet für Fehler und Versäumnisse
Der Einsatz eines Baugutachters bei der Bauabnahme lohnt sich schon allein deshalb, weil dieser dem Bauherrn dafür haftet, wenn er erkennbare Fehler nicht entdeckt oder protokolliert.
Leider kann beim Hausbau mal etwas schief gehen. Dies ist in der Regel aber kein Problem, wenn das Bauunternehmen ausreichende Vorkehrungen für den Fall eines Baumangels zur Verfügung gestellt hat. Hierzu gehört zum Beispiel eine ausreichend hohe Gewährleistungsbürgschaft. Diese sorgt für ein Finanzpolster zur Behebung von Mängeln. Kommt es im schlimmsten Fall doch zum Rechtsstreit mit dem Bauunternehmer, so wird der zur Abnahme eingeschaltete Gutachter dem Bauherrn gerne argumentativ zur Seite stehen, um nicht selbst in die Haftung zu kommen.