Über viele Jahre hinweg galten offene Immobilienfonds als sichere Kapitalanlage mit stabiler Wertentwicklung und akzeptablen Renditen. Doch bereits seit 2003 gerieten offene Immobilienfonds zunehmend in Schwierigkeiten, da die Mieten sanken und Mieter immer kürzere Mietverträge abschlossen. Da offene Immobilienfonds jedoch weiterhin als sichere und gute Kapitalanlage angeboten wurden, kam es zu massiven Verlusten bei Anlegern. Diese fragen sich nun, an wen sie sich wenden können, um den Schaden ersetzt zu bekommen. Hierbei kommt es maßgeblich darauf an, ob der Anleger ordnungsgemäß beraten wurde. Die Anlageberater muss anlage- und anlegergerecht gewesen sein. Mögliche Fehler bei der Beratung sind:
1. Möglichkeit der Aussetzung der Anteilsrücknahme / Schließung des Fonds
Auf das Risiko einer möglichen Aussetzung der Anteilsrücknahme hätte der Anleger ausdrücklich hingewiesen werden müssen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Anleger darauf hinweist, dass es ihm gerade darauf ankommt, dass er jederzeit wieder an das eingesetzte Kapital herankommt oder darauf sogar angewiesen ist. Der Anleger muss darauf hingewiesen werden, dass es bei einem offenen Immobilienfonds unter bestimmten Umständen zu einer Aussetzung der Rücknahme nach § 81 Investmentgesetz (InvG) kommen kann.
Hierüber müssen die beratende Bank, der freie Berater oder Vermittler den Anleger ausdrücklich informieren. Es wäre absolut verfehlt, einem Anleger, der sein Geld nur kurzfristig oder mittelfristig anlegen will, eine Beteiligung an einem solchen Fonds zu empfehlen. Ebenso muss dem Anleger klar sein, dass er auf unvorhergesehene Geldnöte nicht flexibel reagieren kann, wenn sein Kapital in einem offenen Immobilienfonds gebunden ist. Sollte der Anleger darauf angewiesen sein, dass er jederzeit wieder an sein Geld herankommt, hätte ihm ein offener Immobilienfonds gar nicht erst empfohlen werden dürfen.
2. Risikohinweis
Die Anleger wurden in vielen Fällen nicht auf die Risiken hingewiesen, die mit der Beteiligung an einem offenen Immobilienfonds einhergehen. Stattdessen wurden offene Immobilienfonds in vielen Fällen noch bis weit in das Jahr 2009 hinein als absolut risikolose Geldanlage beworben, sogar als mündelsicher und vergleichbar mit Bundesschatzbriefen. Mit dieser Werbung wurden sie insbesondere sicherheitsorientierten Privatanlegern angeboten.
Die Anleger wurden nicht über die Risiken belehrt, dass es aufgrund von Leerständen in den gehaltenen Immobilien und fallende Mieten zu Wertschwankungen der Anteile kommen kann. Ebenso wurden die Anleger nicht darüber aufgeklärt, dass es zu einer Abwicklung des Fonds kommen kann und dabei erhebliche Verluste auftreten können.
3. Kein Prospekt übergeben
Ebenfalls wurde den Anlegern vielfach kein Emissionsprospekt übergeben. Dies wäre jedoch notwendig gewesen, damit die Anleger sich ein umfassendes Bild über die Anlage und die bestehenden Risiken und Kosten machen können.
4. Aufklärung über geflossene Provisionen
Banken und Berater haben meist pflichtwidrig die Anleger nicht über vereinnahmte Provisionen aufgeklärt. Bei diesen Provisionen handelt es sich in vielen Fällen um Rückvergütungen – so genannte kick backs - über die nach der ständigen Rechtsprechung des BGH Banken ungefragt aufklären müssen. Weitere Risiken, die der Anleger sich bewusst machen muss, sind die Entwicklung der Markt- und Standortverhältnisse, insbesondere was die erzielbaren Mieten und auch die Vermietung an sich angeht. So können die Mieten in der Zukunft fallen oder es kann zu Leerständen kommen.
Ebenso kann ein Mieter in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Weiterhin kann es zu unvorhersehbaren Kosten wegen Instandhaltung und Modernisierung kommen, die Finanzierungen können auslaufen und die Veräußerungserlöse können deutlich hinter den Erwartungen zurück bleiben. Hierdurch kann sich auch die Beteiligungsdauer deutlich verlängern, wenn kein Käufer für die Immobilien gefunden werden kann und die Beteiligungsgesellschaft nicht genug liquide Mittel hat, um bei einer Kündigung das Beteiligungskapital zurückzuzahlen.
Letztendlich sind die Risiken bei einer Beteiligung an einem offenen Immobilienfonds immer etwas, über das ausführlich beraten werden muss. Das geht keinesfalls in einem kurzen Gespräch. Anleger sollten sich für die Entscheidung über eine Anlage in einem offenen Immobilienfonds immer viel Zeit nehmen und notfalls auch ein paar Nächte darüber schlafen.